Asuntosijoittamista pidetään konkreettisena ja yhä kiinnostavampana sijoitusmuotona. Se nähdään jopa trendikkäänä ja asuntoihin sijoittaminen yleistyy nuorempienkin sijoittajien keskuudessa. Oikein toteutettuna ja sopivalla velkavivulla asuntosijoittaja saakin usein korkeaa tuottoa sijoittamalleen pääomalle. Tuottava ja vähäriskinen asuntosijoittaminen edellyttää kuitenkin useiden sudenkuoppien välttämistä asunnon hankinnassa ja sen vuokrauksessa.
Asuntomarkkinatilanne nousee jatkuvasti esille uutisoinnissa ja se kiinnostaa monia. Talouden epävakaus ja haastava maailmanpoliittinen tilanne luo epävarmuutta markkinoille. Media tuntuu nostavan esiin etupäässä asuntomarkkinoihin negatiivisesti vaikuttavia tekijöitä kuten esimerkiksi kuluttajien heikentynyttä luottamusta omaan talouteen tai vähentyneitä kauppamääriä. Positiivisia uutisia ja asuntomarkkinoiden mahdollisuuksia nostetaan vähemmän esiin. Tämä on omiaan lisäämään tappiomielialaa sekä varautuneisuutta markkinoilla mikä usein johtaa syvenevään kierteeseen ja kaupankäynnin tyrehtymiseen.
Toisaalta tilanne voidaan nyt nähdä ostajan markkinana. Asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet mikä saattaa tarjota hyvän mahdollisuuden hankintahinnasta tinkimiseen. Matalien korkojen ansiosta lainaraha on nyt poikkeuksellisen edullista. Asuntosijoittamisessa merkittävä seikka on myös asuntojen pääsääntöisesti korkea vakuusarvo. Harva sijoitusinstrumentti kelpaa pankille lainan vakuudeksi yhtä hyvin kuin asunto. Näin ollen sijoitusasunto voidaan suhteellisen helposti vivuttaa eli rahoittaa lainarahalla jopa 70 prosenttisesti. Vuokratuottotaso on samaan aikaan pääsääntöisesti kasvanut etenkin kasvukeskuksissa. Kun yhdistetään asunnon kohtuullinen hankintahinta, edullinen lainaraha ja korkea vuokratuotto, saadaan sijoitetulle pääomalle hyvä tuotto. Hyvissä kohteissa puhutaan yleisesti yli viiden prosentin bruttotuotosta laskettuna sijoituksen kokonaisarvolle. Vivuttamalla sijoitusasuntoa pankkilainalla voidaan tuottotaso sijoitetulle omalle pääomalle suhteellisen helposti jopa yli kaksinkertaistaa.
Sijoitusasunnon rahoittaminen pankkilainalla sisältää tietysti aina riskiä ja riski kasvaa sitä mukaan mitä suurempi osuus hankinnasta rahoitetaan lainarahalla. Lainan korkokulujen nopea kasvaminen voi vetää sijoitustuoton pahimmillaan negatiiviseksi, mikäli pelivaraa tuottotasossa on liian vähän. Toinen merkittävä riskitekijä on mahdollinen asuntojen hintojen yleinen aleneminen.
Hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen ei ole helppoa ja vaatii perehtymistä markkinoihin sekä tuotto- ja riskilaskelmien tekoa sekä kohteiden analysointia ja vertailua laskelmien valossa. Asuntosijoittamisessa kriittisin vaihe onkin juuri kohteen hankinta. Esimerkiksi väärältä alueelta, väärän kokoisen, huonosta yhtiöstä tai liian kalliin asunnon hankkiminen voi pilata koko sijoituksen. Tunteella tehty asuntosijoitus on harvoin paras mahdollinen.
Riittävällä perehtymisellä markkinoihin on kuitenkin mahdollista päästä käsiksi tuottavaan sijoitukseen. Tasaisesti tuottoa hakkaavan kuukausivuokratulon lisäksi on myös todennäköistä, että huolella valitun asunnon arvo kasvaa ja parantaa sijoitusta entisestään pitkässä juoksussa. Lisätuottoa voi myös hakea kulunutta asuntoa sopivasti kunnostamalla ja viihtyisyyttä lisäämällä.
Usein myös viisaus, kaikkea ei kannata tehdä itse, pätee myös asuntosijoittamisessa. Säästääkseen aikaa sekä välttääkseen turhat virheet, voi sijoittaja myös ulkoistaa sijoitusasunnon hankinnan sekä hoitamisen alan ammattilaisille osittain tai kokonaan. Nykyään löytyy palveluntarjoajia jotka laajimmillaan hoitavat koko asuntosijoitusprosessin avaimet käteen -periaatteella sijoittajan puolesta. Palveluun voi kuulua esimerkiksi sijoittajalle sopivan riskitason kartoitus, sopivan kohteen etsiminen, kaupan järjestäminen, asunnon vuokraus sekä raportointi sijoituksen kehittymisestä tasaisin väliajoin. Tätä kannattaa varmasti harkita kun oma aika tai markkinatuntemus ei riitä asuntosijoittamiseen mutta haluaa esimerkiksi hajauttaa osake- ja rahastosalkkuaan myös suoriin asuntosijoituksiin.
Tässä vielä listattuna hyödyllisiä vinkkejä tuottavia asuntosijoituksia metsästäville:
- Valitse kohde laskimella, älä tunteella. Mikä on sijoituksen todellinen tuotto?
- Tunne alue mistä asuntoa olet hankkimassa, uskotko sen olevan muuttovoittoista tulevaisuudessa?
- Selvitä taloyhtiön tila huolellisesti.
- Kilpailuta pankkilaina ja vivuta sijoitus riskinsietokykysi mukaisesti.
- Tingi asunnon hinnasta. Liian kalliit kohteet kannattaa unohtaa.
- Älä ole liian optimistinen vuokran suhteen asuntoa hankittaessa.
- Etsi hyvä vuokralainen ja tee vuokrasopimus huolellisesti.
- Seuraa vuokranmaksua jatkuvasti ja huomauta kirjallisesti mahdollisista viivästyksistä.
- Muista ilmoittaa verottajalle vuokratulon lisäksi myös kaikki sijoitukseen kohdistuvat vähennykset.
- Pidä huolta omaisuudestasi säännöllisin tarkastuskäynnein sijoitusasunnossasi.
Karl Sandelin
0405641756
Partner, KTM, Asuntosijoittaja
Enter Advice Oy