KANNATTAAKO HANKKIA REMONTOITAVA SIJOITUSASUNTO?
Moni asuntosijoittaja pohtii sijoitusasuntoa hankkiessaan, että kannattaako ostaa valmiiksi vuokrattavassa kunnossa oleva vai saneerausta vaativa asunto. Saneerattavien asuntojen houkuttelevuutta lisää mahdollisuus alempaan hankintahintaan ja sitä kautta korkeampaan sijoituksen tuottoon.
Remonttia vaativaa asuntoa ostettaessa tulee kuitenkin helposti aliarvioitua saneerauksen toteuttamiseen vaadittavan työn määrä. Tästä syystä jokaisen asuntosijoittajan kannattaa ensi kysyä itseltään, että onko hän valmis käyttämään remontin toteuttamiseen tai hallinnointiin vähintään muutaman kymmenen työtuntia? Monessa tapauksessa saman työmäärän käyttäminen esimerkiksi parempikuntoisen asunnon etsimiseen samalta alueelta voi tuottaa paremman lopputuloksen.
Mikäli sijoittaja kuitenkin päätyy hankkimaan remontoitavan kohteen, kannattaa ensi tarkastella kohteessa vaadittavan remontin laajuutta. Hyvänä nyrkkisääntönä kannattaa erottaa toisistaan pintaremontti ja vaativa saneeraus, joiden eroja on tarkasteltu karkeasti seuraavassa:
PINTAREMONTTI
Kattopinta: Tasainen ja pintamateriaali ei irtoile -> voidaan maalata päälle
Seinät: Tasaiset ja pintamateriaali ei irtoile -> voidaan maalata tai tapetoida päälle
Lattiat: Nykyinen materiaali voidaan kunnostaa (hionta ja lakkaus) tai vaihtaa täysin vastaavaan
Keittiö: Ovet ja koneet ovat standardikokoiset -> voidaan vaihtaa ilman runkojen ja lvis -järjestelmien purkua
Kylpyhuone / WC: Kaadot kunnossa, laatoitus / pintamateriaali kunnossa -> pelkkä kalusteiden uusinta riittää
Sähköt: Huoneiston sähköjohdot ja sulaketaulu uusittu viimeisten 0-20 vuoden aikana -> voidaan vaihtaa tarvittaessa vain rasiat ja katkaisijat
VAATIVA SANEERAUS
Kattopinta: Epätasainen tai pintamateriaali irtoilee -> pitää tasoittaa alakattorakenne
Seinät: Epätasaiset, heikkorakenteiset tai pintamateriaalit irtoilevat -> pitää tasoittaa tai levyttää uudestaan
Lattiat: Epätasaiset tai pinnoitemateriaalia ei voida kunnostaa -> pitää tasoittaa, vaihtaa pintamateriaali uuteen sekä selvittää äänieritysvaatimukset
Keittiö: Huonokuntoinen tai sen paikka pitää vaihtaa -> kaapistot pitää purkaa, lvis -kalusteet vaihtaa ja koneet uusia
Kylpyhuone / WC: Kokonaisuutena epäsiisti tai liian pieni -> purku, tasoitus, vesieritys, uudet pintamateriaalit ja kalusteet
Sähköt: Eivät täytä nykystandardeja -> sulaketaulun ja huoneiston sisäisten johtojen, rasioiden ja katkaisijoiden uusinta
Pintaremontin tunnusmerkkinä voidaan pitää lisäksi, että työt voidaan tehdä ilman rakennusalan ammattiosaamista, suunnittelua ja rakennuslupaa.
Mikäli asunnosta saa vuokrauskuntoisen pintaremontilla, saneeraukseen liittyvät riskit ja kustannukset ovat yleensä hyvin hallittavissa. Toisin sanoen projekti kannattaa toteuttaa, jos asunnon hankintahinta jää remonttikustannukset huomioiden edullisemmaksi, kuin vastaavan asunnon hankkiminen markkinoilta.
Vaativan saneerauksen osalta tilanne muodostuu huomattavasti monimutkaisemmaksi, koska hankkeen toteuttamiseen tarvitaan lähes aina rakennusalan ammattilaisia, suunnittelu-, ilmoitus- ja lupaprosesseja, joiden kustannuksia ja työmääriä on hyvin hankala arvioida tarkasti etukäteen. Lisäksi huoneiston omistajan tulee huomioida hänelle muodostuva as. oy lain mukainen vastuu mahdollisista rakennusvirheistä, joka ulottuu aina 10 vuoden päähän saneerauksen toteutuksesta. Prosesseihin liittyy myös hyvin paljon muita yksityiskohtia, joita ei kuitenkaan käsitellä tässä artikkelissa tarkemmin.
Vaativaan saneerausprojektiin ryhtymistä tulee siis harkita tarkasti erityisesti silloin, kun kyseessä on asuntosijoittajan ensimmäinen hanke. Riskeiltä voi välttyä parhaiten hankkimalla ammattitaitoisen kumppanin saneerauksen toteutukseen ja suunnitteluun. Tällöin myös toteutuksen kustannukset nousevat, mutta säästö voi olla todellisuudessa suuri, kun vältytään turhilta virheiltä ja niiden seurauksena mahdollisesti syntyviltä vastuilta.
Yhteenvetona todettakoon, että saneerausprojekteja harkitsevan asuntosijoittajan kannattaa aloittaa kevyistä pintaremonteista, joista saa tuntumaa työmäärään ja kustannuksiin. Saatujen kokemusten perusteella on helpompi arvioida, omaa kykyä ja tahtotilaa laajojen saneerauksiin toteuttamiseen.
Martti Suomela
Asuntosijoittaja ja remontoija
DI, LKV