Miten tunnistaa hyvä kiinteistökehityskohde?
Kiinteistökehitys on varsin laaja käsite, joka pitää sisällään erilaisista kiinteistön käytön muuttamiseen tähtäävistä toimenpiteistä.
Yleisimpiä toimenpiteitä ovat kaavamuutoksen tai -poikkeaman kautta tapahtuvat käyttötarkoituksenmuutokset ja rakennusoikeuden lisäykset. Myös erilaiset rakennuslupaa vaativat laajemmat saneeraukset ovat yleisiä. Tämän artikkelin tarkoituksena ei ole kuitenkaan mennä syvälle kiinteistökehityksen prosesseihin, vaan tarjota työkaluja kehityspotentiaalia omaavien kiinteistöjen tunnistamiseen.
Sijainnin ja alueen tuntemus korostuvat kiinteistökehityksessä, kuten kaikessa kiinteistösijoittamisessa yleensä. Ensisijaisen tärkeää on tunnistaa alueellinen kysyntä ja pyrkiä löytämään kiinteistökehityshankkeita, joilla pystytään tuottamaan kysyntää vastaavaa tarjontaa alueelle.
Hyvä esimerkki tästä on Helsingin kantakaupunki, jossa asuntojen kysyntä on voimakasta, mutta uudisasuinrakentamisen mahdollisuuksia ei käytännössä juurikaan ole. Tällöin tuottavaa kiinteistökehitystä voidaan tehdä esimerkiksi muuttamalla toimisto-, liike-, ullakko- tai varastokäytössä olevia tiloja asunnoiksi. Hyvänä puolena näissä olemassa olevien rakennusten sisällä tapahtuvissa kehityshankkeissa on se, että hankkeet pystytään useimmiten toteuttamaan ilman hitaita kaavamuutosprosesseja, koska rakennuksen kaavan mukainen käyttötarkoitus ei muutu. Näissä tapauksissa kehittäjän tarvitsee vain laatia riittävät suunnitelmat, hakea kiinteistöyhtiön muiden osakkaiden suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiselle (yleensä 2/3 määräenemmistö) sekä valtuutus hakea rakennuslupaa yhtiön puolesta.
Tuottavia kehityskohteita voivat olla myös muut kuin täydelliset käyttötarkoituksen muutokset. Joissain tapauksissa voidaan esimerkiksi jakaa suuri asunto useammaksi pieneksi asunnoksi, joiden neliöhinta on huomattavasti korkeampi ja myytävyys sekä vuokrattavuus parempi. Toinen mahdollisuus voi olla muuttaa perinteinen kivijalassa sijaitseva liiketila ravintola- tai liikuntatilaksi, joille on huomattavasti enemmän kysytään.
Eräs mielenkiintoinen mahdollisuus on jakaa jokin kiinteistöyhtiön sisällä oleva suuri osakesarja, kuten varasto tai autohalli, useaksi pienemmäksi osakesarjaksi. Tämä voidaan toteuttaa perinteisellä yhtiöjärjestysmuutoksella tai perustamalla uusi kiinteistöosakeyhtiö, jonka tehtävänä on hallita kyseistä osakesarjaa. Uuden kiinteistöyhtiön osakkeet muodostetaan siten, että ne oikeuttavat hallitsemaan tiettyjä osia tiloista. Näillä osakkeilla voidaan sitten käydä kauppaa normaalien kiinteistöosakkeiden tapaan.
Hyvän kiinteistökehityshankkeen tunnistamiseksi on tunnettava alueellisen kysynnän ja käytettävissä olevien vaihtoehtojen lisäksi alueen kiinteistöjen, huoneistojen ja rakennusoikeuden arvot, sekä rakentamisen ja siihen liittyvien toimenpiteiden kustannukset. Kun nämä perusasiat ovat hallinnassa, pystytään kohteita tarkastelemaan kriittisesti ja tunnistamaan kannattavat hankkeet.
Hyvä lähtökohta potentiaalisten kohteiden seulontaan on esimerkiksi tarkasteltavan alueen kiinteistövälittäjien kontaktointi ja omien sijoituskriteerien kertominen heille, jotta he pystyvät tarjoamaan myyntiin tulevia kohteitaan. Usein hyviä kohteita on mahdollista löytää myös käymällä aktiivisesti kohdenäytöissä ja omaa tarkkaavaisuuttaan käyttämällä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi huomion kiinnittämistä ränsistyneisiin tai tyhjiin rakennuksiin. Näiden kohteiden rakennusoikeus ja omistajatiedot on yleensä helppo selvittää julkisista lähteistä ja potentiaalisen kohteen osuessa kohdalle myyntihalukkuutta kannattaa kysyä suoraan omistajalta.
Hyvien kiinteistökehityskohteiden löytämiseen ei ole siis olemassa yhtä ja oikeaa tapaa, joten kehittäjän oma ammattitaito ja verkostot korostuvat hankkeita etsittäessä. Pääsääntönä voidaan kuitenkin todeta, että hyvä kehityskohde vaatii useimmiten merkittäviä kehitystoimenpiteitä, joten katse kannattaa suunnata huonokuntoisiin, tyhjillään tai tuottamattomassa käyttötarkoituksessa oleviin kohteisiin, joiden omistajilla on usein myös suurin halukkuus päästä niistä eroon.